Os direitos do Inquilino no Condomínio

O inquilino é uma figura que faz parte do universo do condomínio. Muitas pessoas, porém, ainda o confundem com o condômino em relação a alguns direitos e obrigações. De acordo com o artigo 1334 §2º do Código Civil, entretanto, o condômino é somente aquele que é o proprietário do bem, com o registro do bem em seu nome ou com compromisso de compra e venda. 

A relação direta do locatário é com o locador que, na maioria das vezes, é o proprietário do bem e,  por força de um contrato de locações, transfere a posse ao inquilino, o qual poderá usar o bem no período de vigência do contrato de locações. Em função da transferência da posse no período de locação, o proprietário não pode utilizar das áreas comuns.

Isso não quer dizer que o inquilino não precise obedecer às regras do condomínio. Na maioria dos contratos de locações normalmente consta uma cláusula obrigando o inquilino a respeitar a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, sujeitando-se à configuração de infração contratual em caso de descumprimento, o que poderá acarretar em ação de Despejo.

De qualquer forma, mesmo sem a presença de tal cláusula nos contratos de locações, o inquilino deve obedecer às normas internas condominiais.  A convenção, considerada um ato normativo, obriga o cumprimento por todos que habitem ou frequentem o condomínio, independente da anuência do inquilino.

Assim, o inquilino passa a ter direitos e deveres dentro dos condomínios. Tem o dever de cumprir o Regimento Interno e Convenção, além das deliberações em assembleia. Tem o direito de usufruir das áreas comuns e quaisquer benefícios que teriam os proprietários enquanto na posse do bem.

Legalmente, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e Condomínio são do proprietário, inclusive o não pagamento poderá ensejar na perda do bem, após o devido processo legal. Porém, quando prevista no contrato de locações a responsabilidade do pagamento dos encargos, tais como condomínio, passam a ser de obrigação do inquilino Art. 25 da Lei 8.245/91. Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto as despesas ou votar em assembleia.

Não obstante a Lei de Locações (8245/91), em seu art. 23, definir as despesas de responsabilidade do inquilino,  bem como a lei 4591/64, artigo 24 , § 4º, prever a hipótese deste votar em questões ordinárias na assembleia, desde a promulgação do novo Código Civil de 2.002 fica clara a revogação de tais artigos que  possibilitem a participação em assembleia. O Art. 1335, III do Código Civil, traz de forma explícita que o direito a voto é do condômino, ou seja, do proprietário do bem, e desde que quites com o condomínio.

A invalidade da possibilidade voto nas questões ordinárias deve-se ao § 1º do artigo  2º  da Lei de Introdução ao Código Civil, ao aduzir que a lei posterior revoga a anterior quando regula inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista da ELEMIDIA, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.